Canal Vox fait le tour du logement complémentaire

L'émission Mise-à-jour a fait une émission spéciale sur le logement complémentaire. L'horaire de diffusion apparaît plus bas.

Mme Mariette Fugère était là pour parler de son expérience de cohabitation avec sa fille, son gendre et leurs trois enfants. Mme Chantale L'Espérance y était également pour présenter la position de la Ville. Je terminais la brochette d'invités pour présenter les raisons de mon opposition à ce projet de règlement.

Puisque Mme Fugère avait excepté de se donner en exemple, j'ai donc fait certains commentaires relativement à sa situation.

Tout d'abord, j'ai précisé que Mme Fugère n'a pas une maison intergénérationnelle (selon le sens donné au zonage) puisque ce type de logement n'est pas permis dans la zone où elle habite. Même chose pour le logement complémentaire puisque le règlement n'est pas encore passé. Elle a pu faire son projet seulement parce qu'il est permis d'agrandir sa maison et d'y avoir entre autres autant de cuisines qu'on le souhaite, en autant que les pièces communiquent entre elles. C'est la réponse que m'a fournie la Ville dans une lettre datée de septembre 2010. Et c'est important puisque cela prouve que ceux qui veulent cohabiter peuvent déjà le faire. Aucun besoin d'un nouveau règlement.

Deuxièmement, je me suis servie de son exemple pour montrer qu'une fois le permis accordé et les inspecteurs passés, il était facile de rendre les deux logements indépendants. Dans la lettre que la Ville m'a fait parvenir, il est mentionné que Mme Fugère avait ajouté une porte non permise au permis et que des modifications devraient être faites. En décembre, la situation était toujours identique.

J'ai également mentionné que la Ville présentait toujours des petits logements insérés dans le périmètre actuel des maisons. Encore une fois, l'exemple de Mme Fugère m'a permis de montrer que la Ville ne parlait pas des cas que les gens voudront éviter : l'ajout d'un très grande superficie, dans ce cas un logement complet au deuxième étage, comprenant trois chambres à coucher, une cuisine complète et une salle de bain. J'aurais bien aimé que Canal Vox montre la maison de Mme Fugère. Plusieurs citoyens auraient peut-être changé d'idée ...

Enfin, quand on considère l'âge de Mme Fugère, on ne peut dire que dans ce cas il s'agit de cohabitation pour prendre soin d'un parent vieillissant puisque celle-ci est encore dans la fleur de l'âge. C'est pour cela que la Ville ouvre une boîte de pandore. Pas de critère d'âge, pas de critère de parenté, mais le message que tout le monde peut avoir un logement dans son bungalow. Les investisseurs risquent de capter le signal très rapidement.

Il ne faut pas oublier que la cohabitation entre générations, dans les cas où elle existe, dure peu de temps par rapport à la durée de vie d'une propriété qui est de 100, 150 ans. Une fois la maison modifiée, cependant, elle le restera jusqu'à ce qu'elle tombe en ruines. De plus, pour permettre au propriétaire de récupérer son investissement (sûrement autour de 100 000 $ pour Mme Fugère) lors de la vente, la maison devra être présentée comme une maison qui génère un revenu de location. 

Bien que le cas de Mme Fugère ait servi à démontrer les limites du futur règlement, il n'en demeure pas moins que je suis opposée à ce règlement de façon générale et pas seulement spécifique. J'ai siégé quatre ans sur le Comité consultatif d'urbanisme, j'ai fait partie de la Table sur le développement commercial de Fleurimont (car on voulait retirer des droits de zonage aux commerçants) et j'ai fait le tour de mon quartier en 2008 quand on a voulu changer le zonage de un logement à deux logements. Cela fait donc longtemps que je m'intéresse aux questions de zonage. Et lors de ma campagne électorale, c'était une de mes promesses : travailler à maintenir un zonage qui conservait la valeur des propriétés et avertir les résidents si leur zonage était menacé de modification. Je termine en rappelant que j'ai travaillé 20 ans pour la SCHL dont 15 ans à titre d'analyse du marché de l'habitation à Sherbrooke.

Voici l'horaire de diffusion. Bonne réflexion.

Horaire "Mise À Jour"
Mercredi 18h30 et 22 h
Jeudi 1 h, 3 h 30, 9 h 30, 18 h et 23 h
Vendredi 1 h 30, 4 h, 10 h et 17 h 30

Samedi 2 h00, 4 h 30, 9 h00, 15 h, 18 h 30 et 21 h00
Dimanche 0 h 30, 14 h et 17 h
Lundi 1 h 00 et 3 h 30

La Ville minimise les impacts

Lors de l'assemblée de consultation sur le logement complémentaire, la Ville a une fois de plus minimisé les impacts du règlement qu'elle veut introduire.

Des croquis nous montraient de petits logements insérés à l'intérieur du périmètre actuel de la propriété. Si c'est ce que la Ville veut encourager, on se demande pourquoi elle introduit le règlement sur le logement complémentaire. En effet, la Ville nous a dit hier qu'en ce moment tout le monde a droit d'avoir deux cuisines dans sa maison. Le seul droit que nous n'avons pas est de fermer un logement dans notre maison. Alors, il serait déjà possible de modifier sa maison pour abriter un proche.

Comme le règlement sur le logement complémentaire nécessite un lien entre la maison et le logement, alors quelle est la différence avec ce que permet la règlementation actuelle ? À mon avis aucune. Ainsi, si le but réel de la Ville est de permettre aux gens d'héberger un proche et de partager des espaces de vie communs, il n'y a aucun besoin de ce règlement.

Ce qui est préoccupant avec le règlement, c'est qu'aucun lien de parenté n'est requis. Et quand on vit avec des étrangers, on aime vivre dans des logements indépendants. C'est là que les gens de mauvaise foi pourront détourner à leur avantage le futur règlement qui donnera la possibilité aux propriétaires d'ajouter un revenu locatif à leur propriété pour en augmenter la valeur. Le règlement permet d'avoir un logement qui occupe jusqu'à 35 % de l'aire habitable. Cela signifie que si vous avez un sous-sol fini, vous pourrez ajouter un étage à votre maison ou lui ajouter une aile sur un seul étage aussi grande que votre maison. Et comme la ligne est mince pour déterminer ce qui constitue un lien entre les deux logements, la Ville ouvre la porte toute grande aux abus. Nos quartiers de maisons unifamiliales vont devenir des quartiers mixtes : locatif et unifamilial.

La Ville a admis hier n'avoir aucune définition légale d'un salon. Vous mettez un sofa dans un hall d'entrée et voilà le salon que vous partagez ! Il n'y a aucune règlementation qui concerne le nombre et le type de serrrures qu'une maison peut possèder. Tant mieux, mais en pratique cela signifie que les liens entre la maison et le logement pourront facilement être coupés si l'on ne donne jamais la clé au locataire. Par exemple, l'entrée en avant doit être partagée. Le logement peut cependant avoir une porte privée à l'arrière. Si je ne donne jamais la clé de la porte avant, la Ville ne le saura pas et mes logements seront en fait complètement indépendants.

Là où la Ville minimise l'impact de son règlement, c'est quand elle affirme que tous les abus pourront être dénoncés par les voisins et que la Ville interviendra. Si l'on se fie à l'expérience avec les logements pour étudiants, on comprend qu'il est difficile d'accorder foi à l'engagement de la Ville à cet égard. En plus, quand le voisin appellera à la Ville, on lui demandera sans doute des preuves avant d'agir. Pour le stationnement, la Ville intervient surtout si vous avez des photos. Comment ferez-vous pour prouver que les logements sont séparés parce qu'il y a des portes barrées qui limitent la libre circulation ?

Si le but est vraiment d'héberger des parents vieillissants, la Ville n'a pas besoin du nouveau règlement. Les zones grises du règlement de zonage actuel permettent de le faire. Si la Ville a derrière la tête l'idée de densifier son territoire au détriment des gens qui ont payé plus cher pour habiter un quartier unifamial, alors le nouveau règlement fera très bien le travail.

N'oubliez pas la rencontre de lundi soir

C'est lundi le 24 janvier, dans les bureaux d'arrondissement, que nous aurons la change de nous exprimer sur le règlement sur les logements complémentaires. Je le rappelle, ce règlement permettra à toutes fins pratiques de fermer un logement dans les maisons unifamiliales. On ne parle pas seulement de petites modifications : la maison pourra être agrandie.

Voici les questions que vous pourriez poser aux représentants de la Ville :

- Avez-vous analysé l'impact de ce changement sur la valeur de nos maisons ? Sur les avenues, où le zonage est mixte, les maisons valent moins cher que dans les quartiers résidentiels. Il est normal de penser que la valeur de nos maisons diminuera si on a la malchance d'avoir plusieurs voisins qui se prévalent du nouveau règlement.

- Comment pourrez-vous contrôler la cohabitation, ie la communication entre les deux logements ? En d'autres mots, comment vous assurer que les deux logements ne seront pas indépendants ? Quelle est la définition d'un salon du point de vue de la loi ? Par exemple, un hall où l'on retrouve une causeuse pourra-t-il être appelé un salon partagé ? Le règlement de zonage et d'urbanisme comporte beaucoup de zones grises à cet effet. Alors, un propriétaire de mauvaise foi pourra faire à peu près ce qu'il veut.

- Comme le logement pourra avoir sa propre sortie extérieure, comment être sûr qu'après le passage des inspecteurs, l'entrée commune sera effectivement accessible au deuxième locataire ?

- Dans notre quartier, il n'y a pas de trottoir et les rues sont étroites. La Ville est-elle certaine que notre environnement demeurera sécuritaire si la circulation devient deux fois plus grande si plusieurs personnes construisent un logement complémentaire ?

- Pourquoi la Ville permet-elle les logements aussi grands (deux chambres, jusqu'au tiers de la maison, etc.). Pour diminuer les nuisances possible, ne serait-il pas mieux de permettre seulement les petits ajustements à l'intérieur du périmètre existant de la maison ?

- Existe-t-il des villes de la taille de Sherbrooke qui possèdent ce type de règlement sur l'ensemble de leur territoire ? Il est important de ne pas comparer Sherbrooke à des villes plus rurales à ce chapitre. Il est de connaissance notoire que le logement locatif se développe principalement dans les zones urbaines. Aussi, l'expérience d'une banlieue, dans le nombre de personnes qui se prévalent de la possibilité d'ajouter un logement, est peu pertinente pour une ville comme Sherbrooke où le transport en commun et les nombreux services rendent intéressants pour des investisseurs l'ajout d'un logement locatif à une maison.

- Combien de demandes pour la construction d'un deuxième logement dans une maison la ville reçoit-elle chaque année ?

- La Ville ne considère-t-elle plus comme un besoin les quartiers de maisons unifamiliales ? Il n'y a à l'heure actuelle que 28 zones réservées à ce type de quartier alors que 78 zones permettent d'avoir un logement dans une maison sans modification de zonage. De plus, comme les maisons se vendent bien dans les quartiers de maisons unifamiliales, cela démontre que l'intérêt pour ce type de quartier est important. Pourquoi ne pas demander aux gens qui veulent un logement dans leur maison de déménager là où c'est permis. Une fois la maison transformée, impossible de revenir en arrière et d'enlever le logement.

- La Ville pourrait-elle cesser de parler de logement intergénérationnel ou du soi-disant but de permettre la cohabitation avec des proches? Cela constitue un leurre pusique le règlement est clair : aucun lien de parenté ne sera requis. Quant à la cohabitation, la Ville sera-t-elle capable de l'assurer ? On voit dans les quartiers universitaires et du cégep beaucoup de dérogations à l'esprit de la loi. La Ville semble incapable de ou inintéressée à faire respecter ses règlements. Pourquoi rajouter un autre sujet de tension dans la ville, et fort probablement, dans ces mêmes quartiers ?

Voici quelques questions qui demanderaient réponse ...

Passé inaperçu

Je suis allée au Maxi du centre-ville ce matin. Quel plaisir de découvrir que le stationnement à étages situé à proximité avait fait l'objet d'une cure d'embellissement très réussie. Ainsi, quand on regarde le centre-ville à partir du stationnement du Maxi, on aperçoit que les immeubles. Il faut regarder avec attention pour repérer le stationnement à étages. Tout un changement par rapport à avant !

Vivement le tour du stationnement à étages situé près de la grenouillère. Voilà de l'argent bien investi pour rendre notre centre-ville plus joli.

C'est le temps d'aller faire connaître votre point de vue

Pour les propriétaires qui veulent faire connaître leur point de vue sur le logement complémentaire dans les maisons unifamiliales, deux occasions leur sont fournies.

La première se trouve être la prochaine assemblée municipale qui aura lieu à l'Hôtel de ville lundi le 17 janvier à 19h00.

La seconde prendra la forme d'assemblées de consulation qui auront lieu le 24 janvier dans tous les arrondissements, au bureau d'arrondissement. Voici le détail des heures :

Brompton, 18h30
Fleurimont, 19h00
Lennoxville, 16h30
Mont-Bellevue, 18h30
Rock Forest et compagnie, 18h30
Jacques-Cartier, 18h30

Pour plus d'informations, contactez la Ville ou l'avis public paru dans La Tribune du 13 janvier à la page 28.

En entrevue à Estrie Express

Les médias commencent à s'intéresser au règlement sur le logement complémentaire. Annie Corriveau, journaliste à Estrie Express, a fait un topo sur le sujet cet après-midi. Pour ceux que ça intéresse, le segment devrait bientôt être sur le site de Radio-Canada.

Mme Corriveau a tout d'abord parlé avec un responsable de la ville de Sherbrooke, qui justifie l'introduction du règlement par des dizaines de demandes (plutôt vague) et par une tendance, supposément à venir, à l'effet que les gens vont vouloir héberger un de leurs proches.

Le problème, c'est que le règlement ne parle aucunement de lien de parenté. On veut nous le faire accepter en nous le présentant comme une bonne cause : prendre soin de quelqu'un en lui faisant une place dans notre maison. Si les gens n'avaient pas le droit de modifier leur résidence, il n'y aurait pas vraiment de problème car la maison demeurerait une résidence unifamiliale.

Mais là, pusiqu'on pourra agrandir notre maison et fermer un logement à l'intérieur (à toutes fins pratiques et avec un peu d'imagination), c'est une autre affaire. Comme le logement complémentaire peut représenter jusqu'à 35 % de l'aire habitable, cela veut dire que vous pourrez ajouter un deuxième étage complet à votre maison si elle possède un sous-sol (chaque étage compte pour 33 % de la superficie). Quand une personne a investi 90 000 $ ou 100 000 $ pour aménager son logement complémentaire, vous pouvez être sûrs qu'elle fera valoir la possibilité d'avoir un revenu de location à ses acheteurs potentiels.

Le règlement permettra ainsi aux investisseurs de bonifier la valeur d'une maison en y ajoutant un revenu de location. Pour les résidents, qui ont payé le gros prix pour demeurer dans un quartier de maisons unifamiliales, il n'y a que des risques de perte de valeur et de tranquillité au bout de la route. Sherbrooke était reconnue pour sa qualité de vie. Le demeurera-t-elle ?

Mme Corriveau m'a également interviewé à titre de propriétaire opposée au nouveau règlement. J'ai pu faire valoir plusieurs arguments. L'un d'entre eux est qu'il existe 78 zones où il est possible d'ajouter un logement dans une maison unifamiliale sans enfreindre les règlements actuels car ces maisons sont situées dans des zones qui permettent plus d'un logement par habitation. Il y a seulement 28 zones à Sherbrooke où les maisons ne peuvent avoir qu'un logement par habitation. Cela répond à un besoin. Nous devons conserver ces zones telles quelles. Ceux qui veulent un logement dans leur maison n'ont qu'à déménager dans une zone où il est déjà permis de le faire.

Et si la ville va de l'avant, nous dédommagera-t-elle pour la perte de valeur de notre maison? Comparez le prix des maisons dans les quartiers où l'unifamilial est mélangé avec du locatif avec le prix des maisons dans les quartiers de maisons unifamiliales seulement, et vous observerez la différence de prix. Tous les quartiers sont visés, le Nord également.

Que pensez-vous de ce règlement ? Craignez-vous que la valeur de votre maison diminue ? Votre quartier est-il fait pour accomoder un plus grand nombre de résidents (largeur de la rue suffisante, présence de troittoirs, places de stationnement, etc.) ?

Êtes-vous prêts à vous déplacer à l'assemblée municipale du 17 janvier prochain pour manifester votre désapprobation ? Pour ma part, j'y serai et j'aimerais bien vous rencontrer.

La disparition des quartiers résidentiels ?

La ville de Sherbrooke veut rendre possible l'ajout d'un logement dans les maisons unifamililales partout sur son territoire. Techniquement, cela s'appellera un logement complémentaire. Pratiquement, cela équivaudra à demeurer à côté d'un duplex. Et oubliez le père ou la mère vieillissante : aucun lien de parenté ne sera nécessaire. Sur quoi repose la volonté de la Ville de faire disparaître les quartiers résidentiels ? On se le demande. Il y a, à l'heure actuelle, 78 zones qui permettent d'ajouter légalement un logement dans une maison unifamiliale alors que c'est interdit dans 28 zones seulement. Les gens qui veulent avoir un appartement dans leur maison n'ont qu'à déménager dans une zone où le zonage le permet.

Sherbrooke est reconnue pour sa qualité de vie. Pour les familles, l'existence de quartiers de maisons unifamiliales est importante.

Un avis sera publié dans les journaux autour du 17 janvier. Des réunions de consultation auront lieu dans les arrondissements autour du 24 janvier.

Alors, propriétaires de maisons, si vous voulez protéger la valeur de votre investissement et votre tranquillité, assistez en grand nombre à ces assemblées de consultation.