Le boisé Fabi: un beau projet, payé trop cher pour ce que ça vaut et probablement au-dessus de nos moyens.
Il est très difficle d'émettre des réserves, sur la place publique, sur un projet qui ne semble comporter, à première vue, que des aspects positifs. Il est difficile d'être contre la vertu, de vouloir protéger des arbres, de donner aux citoyens des sentiers où aller profiter de la nature.
Mais quand on se renseigne sur la transaction du boisé Fabi, on se rend vite compte que le projet n'est peut-être pas aussi parfait ou simple qu'il n'en a l'air.
Tout d'abord, on nous présente le projet comme consistant en l'achat de 33,6 acres de terrain. Une superficie similaire à celle du parc Jacques-Cartier. Cela amène à penser que pour une telle superficie, le prix élevé de 1,45 millions de dollar, est peut-être approprié.
Attention cependant, car la Ville n'achète pas 33,6 acres à ce prix. Elle n'en achète que 14,7. La balance du terrain est donnée à la Ville en vertu de la Loi sur les parcs et au chapitre de la protection des milieux humides.
Ainsi, la ville paiera 1,45 millions de dollars pour 14,7 acres de terrain, ce qui fait près de
100 000 $ l'acre. Le propriétaire des terrains a payé de 5 à 10 fois moins cher, donc, entre
10 000 $ et 20 000 $ l'acre. Ces terrains n'ont pas été acheté il y a très longtemps. Ils n'ont donc pas pris autant de valeur sur la même période.
On dit que dans ce genre de transaction, qui s'apparenterait à une expropriation, on paie un prix plus élevé que la stricte valeur marchande. On paierait la valeur actuelle nette à laquelle on ajoute le profit actualisé du vendeur. Cette façon d'estimer la valeur du terrain est assez complexe et n'étant pas évaluatrice, il est difficile pour moi de savoir si les hypothèses sont réalistes ou non, bien qu'elles apparaissent illogiques.
Ce qu'on sait de façon certaine, c'est qu'on s'apprête à payer le gros prix, un prix qui ne tient pas compte du fait que le promoteur n'aura à prendre aucun risque, ni à faire aucun effort pour obtenir son profit. De plus, on a ajouté des conditions qui favorisent le vendeur (changements de zonage promis, etc.). Est-ce que ça ne va pas trop loin puisque le propriétaire ne nous fait pas de cadeau, de rabais? Tient-on compte des facteurs qui amèneront une plus-value future au promoteur (telle que la présence du boisé Fabi, protégé par la Ville, qui bonifiera la valeur des terrains des développements futurs du vendeur) pour rabattre le prix de vente? Il semble que non.
Si le Conseil devait décider d'aller de l'avant, il faut que les citoyens réalisent que c'est tout un luxe que la ville de Sherbrooke leur paie: 100 000 $ l'acre plus d'autres avantages pour le promoteur. Est-ce qu'on créera un précédent pour des expropriations futures? A quel coût a-t-on exproprié les terrains au cours des dernières années à Sherbrooke? A-t-on les moyens de se payer ce luxe alors que l'on vient de refiler une facture additionnelle de 3,6 millions de dollars aux citoyens à travers leur compte de taxes?
En 2011, le promoteur avait soumis un plan de développement pour son terrain, dans lequel il protégeait 5 acres (200 000 pieds carrés) de terrain (La Tribune 22 décembre 2011). L'article rapportait: "Le maire [...] Sévigny, rappelle que la Ville n'a pas de budget pour l'acquisition de terrains où aménager des parcs. Il ajoute que dans les circonstances, le projet est acceptable." Un article plus récent, paru dans La Tribune du 17 janvier 2014, dit que c'est 20 acres (8 hectares) de terrain qui devaient être protégés en 2011. Si l'on se base sur la mesure la plus élevée, 20 acres auraient été protégés, alors que là, il y en aura au total 33,6 acres. La différence, c'est que cette fois-ci, on devra payer pour une partie des acres, soit pour 14,7 acres. Ne pourrait-on pas se contenter de la redevance pour les parcs et pour la protection des milieux humides. On protégerait quand même près de 19 acres de terrains (tout près de ce qui était prévu et acceptable en 2011) sans devoir débourser un sou.
On n'avait pas de budget en 2011 pour acheter du terrain. Trois ans plus tard, on a un budget de 1,45 millions de dollars (avant le paiement des intérêts sur l'emprunt). La situation financière de la Ville s'est-elle améliorée à ce point qu'on puisse maintenant dire que 19 ou 20 acres ce n'est plus suffisant et qu'il faille se rendre à 33,6 acres? Et que pour une superficie équivalent à 40 % de celle du parc Jacques-Cartier, on va payer 1,45 millions de dollars, en zone périphérique par dessus le marché, pas au coeur de la ville.
La recherche d'une saine gestion des fonds publics doit être considérée à chaque décision que l'on prend, pas juste quand il est question de gouvernance.
Je suggère donc qu'on se contente de la portion qui doit être cédée gratuitement ou bien que l'on achète une partie de terrain plus petite, ou encore, que l'on tienne compte de l'ensemble du portrait (avantages indirects tirés par le promoteur) pour établir la valeur à l'acre.
Je vous invite à réagir sur le sujet et j'espère que mes collègues du Conseil feront de même lundi.
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